- Điểm
- 76,761
Một phần lớn các ngôi nhà xây bằng đá nâu ở Brooklyn nằm trong các khu vực lịch sử, bao gồm Brooklyn Heights, Cobble Hill, Carroll Gardens, Park Slope, Fort Greene và nhiều khu vực khác, tất cả đều được công nhận là di tích lịch sử toàn phần hoặc một phần. Nếu tòa nhà của bạn nằm trong một trong những khu vực này, bất kỳ công việc nào bên ngoài đều cần được Ủy ban Bảo tồn Di tích Lịch sử (LPC) phê duyệt trước khi Sở Xây dựng cấp phép. Công việc bên trong nói chung thì không cần. Đối với chủ nhà và các chuyên gia làm việc với nội thất nhà ở lịch sử, sự khác biệt này cũng rất quan trọng khi lựa chọn các vật liệu hoàn thiện như rèm cửa, vải bọc ghế, thảm và các sản phẩm dệt may gia dụng khác.Việc nhầm lẫn giữa hai loại này, hoặc cho rằng việc được LPC phê duyệt chỉ là thủ tục, là nguyên nhân lớn nhất gây ra sự chậm trễ trong việc cải tạo nhà xây bằng đá nâu.
Sự phân biệt này cũng có thể hữu ích khi lập kế hoạch ứng dụng dệt may nội thất, vì đồ nội thất, vải trang trí, vải bọc và các yếu tố dệt may phi cấu trúc khác thường được tách biệt với các đặc điểm ngoại thất được bảo vệ bởi LPC.
Hầu hết các công việc phục chế nhà bằng đá nâu đơn giản, chỉ sửa chữa các chi tiết hiện có thay vì thay đổi chúng, đều đủ điều kiện để được xem xét ở cấp nhân viên. Bất cứ điều gì làm thay đổi diện mạo của tòa nhà so với hồ sơ thường sẽ được đưa ra xét xử.
Việc lựa chọn vật liệu phù hợp với thời kỳ ngay từ đầu sẽ tránh được vòng chỉnh sửa thứ hai, chậm hơn sau khi bị từ chối lần đầu. Các tài liệu hướng dẫn của LPC dành cho từng khu vực lịch sử thường liệt kê rõ ràng các vật liệu và nhà cung cấp được chấp nhận. Nguyên tắc tương tự cũng có thể hữu ích khi lựa chọn vải nội thất và các vật liệu dệt gia dụng cho các công trình lịch sử: vật liệu phù hợp với đặc điểm kiến trúc thời kỳ của tòa nhà có thể giúp duy trì thiết kế tổng thể nhất quán.
Không. Tuổi đời của ngôi nhà không phải là yếu tố duy nhất quyết định thẩm quyền của LPC (Ủy ban Bảo tồn Di tích Lịch sử). Tòa nhà phải nằm trong khu vực lịch sử được chỉ định hoặc là một di tích lịch sử riêng biệt. Hãy kiểm tra tình trạng của tòa nhà trước khi đưa ra bất kỳ giả định nào.
Tôi có thể cải tạo toàn bộ nội thất mà không cần sự tham gia của LPC không?
Có, trong hầu hết các trường hợp. Việc xem xét của LPC được kích hoạt bởi những thay đổi bên ngoài, có thể nhìn thấy từ đường phố, chứ không phải bố cục hoặc vật liệu hoàn thiện bên trong. Điều này thường bao gồm các vật liệu dệt nội thất như rèm cửa, bọc ghế, thảm và vải trang trí, miễn là chúng không phải là một phần của nội thất được chỉ định là di tích lịch sử.
Việc sơn lại mặt tiền nhà xây bằng đá nâu chưa từng được sơn trước đó có cần sự chấp thuận không?
Có. Việc sơn lên bề mặt đá tự nhiên được coi là thay đổi vật liệu và cần được xem xét bởi LPC (Ủy ban Quy hoạch và Xây dựng), ngay cả khi nó có vẻ chỉ mang tính thẩm mỹ.
Nếu tôi đã thực hiện những thay đổi không được phê duyệt trước khi biết các quy định thì sao?
LPC có quy trình dành cho các đơn xin hợp thức hóa sau khi sự việc đã xảy ra, nhưng chúng được xem xét nghiêm ngặt hơn và có thể yêu cầu hoàn tác công việc. Việc xin phép trước khi bắt đầu luôn nhanh hơn và tiết kiệm chi phí hơn.
Nguồn: www.textileblog.com
LPC thực sự quản lý những gì?
| Yếu tố | Được quản lý bởi LPC? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Mặt tiền (gạch, đá nâu, vữa trát) | Đúng | Việc trát lại mạch vữa, sơn lại tường gạch chưa sơn và thay đổi vật liệu đều cần được xem xét. |
| Cửa sổ có thể nhìn thấy từ đường phố | Đúng | Kiểu dáng, chất liệu và cấu hình của dải băng phải phù hợp hoặc tương thích với các hướng dẫn của học khu. |
| Lưng tôm | Đúng | Việc di dời, thay đổi vị trí hoặc thay đổi vật chất cần phải được phê duyệt. |
| Mái nhà (có thể nhìn thấy từ đường phố) | Vâng, nếu nhìn thấy được | Các sân thượng và phần mở rộng trên mái nhà có thể nhìn thấy từ đường công cộng đều được xem xét kỹ lưỡng. |
| Phào chỉ và các chi tiết trang trí | Đúng | Việc sửa chữa thường dễ được chấp thuận hơn so với việc thay thế hoặc tháo dỡ. |
| Phần mở rộng sân sau | Thường thì, nếu có thể nhìn thấy từ các khu đất liền kề hoặc không gian công cộng. | Tùy từng trường hợp |
| Bố trí nội thất, nhà bếp, phòng tắm | KHÔNG | LPC không quản lý các công việc bên trong không nhìn thấy được từ bên ngoài. |
| Hệ thống cơ khí (điều hòa không khí, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện) | Không, trừ khi có thiết bị nhìn thấy được đặt ở mặt tiền hoặc trên mái nhà. | Các hoạt động nội bộ không bị ảnh hưởng. |
Hai cấp độ đánh giá LPC
| Loại đánh giá | Dùng cho | Dòng thời gian điển hình |
|---|---|---|
| Đánh giá cấp nhân viên (Giấy phép) | Sửa chữa nhỏ, thay thế cửa sổ bằng cửa sổ tương tự, trát lại mạch gạch, sửa chữa bậc thềm hiện có. | 2–6 tuần |
| Xem xét toàn thể của Ủy ban / Phiên điều trần công khai | Cải tạo, xây dựng mới, thay đổi đáng kể mặt tiền, mở rộng sân sau. | 3–6 tháng trở lên, bao gồm cả phiên điều trần công khai. |
Hướng dẫn từng bước: Quy trình đăng ký LPC
- Hồ sơ: Chụp ảnh hiện trạng và thu thập bất kỳ tài liệu lịch sử nào về các chi tiết mặt tiền ban đầu.
- Bản vẽ: Kiến trúc sư chuẩn bị bản vẽ mặt đứng thể hiện hiện trạng và những thay đổi đề xuất.
- Tham vấn trước (khuyến nghị): Nhiều chủ sở hữu gặp gỡ không chính thức với nhân viên LPC trước khi nộp hồ sơ để sớm nêu ra những vấn đề có thể bị phản đối.
- Nộp hồ sơ: Được nộp thông qua cổng thông tin trực tuyến của LPC kèm theo ảnh và bản vẽ minh họa.
- Lên lịch xem xét hoặc điều trần của nhân viên: Nhân viên sẽ trực tiếp phê duyệt công việc đóng góp hiện vật hoặc chuyển đơn xin đến phiên điều trần công khai.
- Giấy chứng nhận phù hợp (hoặc không ảnh hưởng): Sau khi được phê duyệt, giấy chứng nhận này là bắt buộc trước khi DOB cấp giấy phép xây dựng.
Những lý do phổ biến khiến hồ sơ xin việc bị từ chối hoặc trì hoãn
- Đề xuất sử dụng vật liệu phi lịch sử (cửa sổ nhựa vinyl, lan can hiện đại) cho mặt tiền hướng ra đường phố.
- Loại bỏ các chi tiết gốc thay vì sửa chữa chúng.
- Nộp hồ sơ hình ảnh không đầy đủ về tình trạng hiện tại.
- Việc bắt đầu thi công bên ngoài trước khi Giấy chứng nhận phù hợp được cấp có thể dẫn đến lệnh ngừng thi công và một quy trình xử lý vi phạm riêng biệt.
Các mốc địa danh bên trong: Ngoại lệ của quy tắc
Một số ít tòa nhà ở Brooklyn và Manhattan được công nhận là di tích lịch sử nội thất bên cạnh việc bảo vệ ngoại thất. Điều này áp dụng cho một số sảnh, cầu thang và phòng công cộng nổi bật, chứ không phải các phòng khách điển hình trong các ngôi nhà bằng đá nâu. Nếu tòa nhà của bạn là một trong số ít những di tích lịch sử nội thất hiếm hoi này, thì thẩm quyền của LPC cũng mở rộng vào bên trong, và bất kỳ hoạt động cải tạo nào liên quan đến các không gian nội thất được chỉ định đều yêu cầu quy trình cấp chứng chỉ tương tự như công việc bên ngoài. Hầu hết các ngôi nhà bằng đá nâu dân cư đều không thuộc loại này, nhưng bạn nên xác nhận hồ sơ chỉ định cụ thể của tòa nhà mình trước khi cho rằng công việc nội thất là không bị hạn chế. Đối với các chuyên gia về dệt may và thiết kế nội thất, điều này đặc biệt quan trọng khi nội thất lịch sử bao gồm các loại vải trang trí, các yếu tố bọc nệm hoặc các chi tiết hoàn thiện có ý nghĩa về mặt thị giác khác tạo thành một phần của không gian được chỉ định.LPC thường chấp thuận hay từ chối các loại vật liệu.
| Chất liệu / Chi tiết | Thường được chấp thuận | Thường bị từ chối |
|---|---|---|
| Windows | Khung cửa sổ bằng gỗ, kiểu dáng chia ô thực sự, phù hợp với hình dáng cổ điển. | Vinyl, trừ khi hướng dẫn của quận cho phép rõ ràng. |
| Cửa trước | Gỗ, sơn, phù hợp với phong cách cổ điển. | Cửa bằng sợi thủy tinh hoặc kim loại không phù hợp với khối nhà. |
| Lan can | Sắt rèn phù hợp với các họa tiết hiện có | Nhôm hoặc thép phủ sơn tĩnh điện hiện đại |
| Vệ sinh/sửa chữa mặt tiền | Các phương pháp hóa học nhẹ nhàng hoặc áp suất thấp, trát lại mạch vữa bằng vữa phù hợp. | Phun cát (làm hư hại tường gạch) hoặc vữa xi măng cứng không phù hợp với vật liệu ban đầu. |
| Vật liệu cúi xuống | Nhà xây bằng đá nâu, giữ nguyên kiến trúc ban đầu nếu có thể. | Thay thế bê tông đổ tại chỗ mà không có sự chấp thuận của LPC. |
Sân sau, phần mở rộng và sân thượng
Việc xây thêm phần mở rộng phía sau và sân thượng là một trong những thay đổi đối với nhà xây bằng đá nâu được yêu cầu nhiều nhất và bị xem xét kỹ lưỡng nhất, bởi vì tầm nhìn từ các sân liền kề và các tầng trên của các tòa nhà lân cận vẫn được tính là "tầm nhìn công cộng" trong đánh giá của LPC, ngay cả khi không gian đó là riêng tư.| Loại bổ sung | Mức độ đánh giá | Những cân nhắc điển hình |
|---|---|---|
| Phần mở rộng sân sau, nhà một tầng | Đánh giá của nhân viên hoặc đánh giá toàn diện tùy thuộc vào tình hình. | Chiều cao, khoảng lùi so với ranh giới phía sau khu đất và sự phù hợp về vật liệu với mặt tiền phía sau hiện có. |
| Sân thượng, không nhìn thấy từ đường phố. | Đôi khi được miễn trừ hoặc ở cấp nhân viên | Chiều cao lan can và bất kỳ lối đi/cầu thang nào có thể nhìn thấy vẫn được xem xét. |
| Sân thượng, có thể nhìn thấy từ đường phố. | Bài đánh giá đầy đủ có thể sẽ được công bố. | Thường cần phải lùi vào so với mặt tiền phía trước để không bị nhìn thấy từ vỉa hè. |
| Mở rộng tầng thượng (tầng mới) | Đánh giá toàn diện của Ủy ban | Hiếm khi được chấp thuận trừ khi nó được đặt ở vị trí rất khuất và hầu như không thể nhìn thấy từ bên ngoài. |
Lập ngân sách cho quy trình LPC
Hãy cộng thêm thời gian xem xét của LPC vào thời gian biểu tiêu chuẩn của DOB, chứ không phải thay thế chúng. Hai quy trình này diễn ra tuần tự, không song song, vì DOB sẽ không cấp phép cho các công việc ngoại thất thuộc diện quy định nếu chưa có chứng chỉ LPC. Đối với hầu hết các sửa chữa mặt tiền ở cấp độ nhân viên, hãy lên kế hoạch thêm 4-8 tuần trước khi công trình có thể bắt đầu. Đối với bất kỳ công việc nào yêu cầu phiên điều trần công khai, hãy lên kế hoạch vài tháng.Làm việc với các nhà thầu am hiểu quy trình
Vì việc tuân thủ LPC liên quan đến kết cấu xây bằng gạch, việc sao chép cửa sổ lịch sử và phối hợp với các thủ tục đăng ký của DOB, nên việc chọn một nhà thầu đã từng trải qua quy trình này trước đây sẽ tốt hơn là học hỏi trong quá trình thực hiện dự án. WhiteStar General Contractors trực tiếp điều phối các đơn xin giấy phép LPC như một phần của dịch vụ cải tạo nhà phố cổ , bao gồm sửa chữa mặt tiền, công việc dầm kết cấu và các thủ tục giấy tờ, đảm bảo bản vẽ nộp cho LPC khớp với những gì thực sự được xây dựng. Đối với các dự án cũng liên quan đến nội thất, hoàn thiện bằng vải hoặc đồ dệt gia dụng tùy chỉnh, việc phối hợp lựa chọn vật liệu với đặc điểm lịch sử tổng thể của công trình có thể giúp duy trì thiết kế nhất quán từ cấu trúc kiến trúc đến nội thất.Câu hỏi thường gặp
Liệu ngôi nhà xây bằng đá nâu của tôi có tự động được công nhận là di tích lịch sử chỉ vì nó cũ không?Không. Tuổi đời của ngôi nhà không phải là yếu tố duy nhất quyết định thẩm quyền của LPC (Ủy ban Bảo tồn Di tích Lịch sử). Tòa nhà phải nằm trong khu vực lịch sử được chỉ định hoặc là một di tích lịch sử riêng biệt. Hãy kiểm tra tình trạng của tòa nhà trước khi đưa ra bất kỳ giả định nào.
Tôi có thể cải tạo toàn bộ nội thất mà không cần sự tham gia của LPC không?
Có, trong hầu hết các trường hợp. Việc xem xét của LPC được kích hoạt bởi những thay đổi bên ngoài, có thể nhìn thấy từ đường phố, chứ không phải bố cục hoặc vật liệu hoàn thiện bên trong. Điều này thường bao gồm các vật liệu dệt nội thất như rèm cửa, bọc ghế, thảm và vải trang trí, miễn là chúng không phải là một phần của nội thất được chỉ định là di tích lịch sử.
Việc sơn lại mặt tiền nhà xây bằng đá nâu chưa từng được sơn trước đó có cần sự chấp thuận không?
Có. Việc sơn lên bề mặt đá tự nhiên được coi là thay đổi vật liệu và cần được xem xét bởi LPC (Ủy ban Quy hoạch và Xây dựng), ngay cả khi nó có vẻ chỉ mang tính thẩm mỹ.
Nếu tôi đã thực hiện những thay đổi không được phê duyệt trước khi biết các quy định thì sao?
LPC có quy trình dành cho các đơn xin hợp thức hóa sau khi sự việc đã xảy ra, nhưng chúng được xem xét nghiêm ngặt hơn và có thể yêu cầu hoàn tác công việc. Việc xin phép trước khi bắt đầu luôn nhanh hơn và tiết kiệm chi phí hơn.
Nguồn: www.textileblog.com
